#1 임대차계약 포인트. 집주인, 계약보증금에 '질권' 설정 동의하면 호구

 

(출처: 픽사베이)

 

# 2번의 금전거래 사건들이 나에게 준 메세지 : 큰 거래일 수록 많은 공부를 하자.

 

나는 최근 나의 연봉을 몇 배나 뛰어넘는 수준의 금전규모로 2번의 아주 큰 일을 겪었다.

많은 스트레스를 주고 있는 2개의 거래 모두 아직 진행형이다. 한 거래는 큰 사고가 나지 않는다면 1개월 후 잘 마무리 될 계약건이라 오늘 드디어 한숨을 돌렸지만, 

전설의 야구선수 요기베라의 말처럼 'It's ain't over till it's over.' 끝날 때까진 아무도 모르는 법이다.

 

먼저 첫번째 사건에 대해 간략히 말하자면, 

1. 안전장치가 1도 없는 투자계약을 체결함

가족 구성원 중 한명이, 지인과 A사업에 투자하고 원금 및 이자 상환을 어떻게 받겠다는 투자계약서를 체결했다. 문제는 거금을 빌려주면서 아무런 안전장치를 두지 않았다는 점이었다. (나중에 내가 이 상황에 대해 전달 받았을 때, 나는 내가 가진 모든 에너지를 분노와 질책과 어이없는 감정을 표출하는데 쏟아부었다. 아직도 1도 이해가 되지 않는 1인. I will never forgive this such a stupid contract.)

2. 이후 근저당권을 설정하고자 했지만 대상이 되는 부동산이 없었고, Plan B로 상대방이 보유한 모든 동산을 조사함

부랴부랴 근저당권을 설정하고자 했건만, 대상이 되는 부동산이 없었고 (투자 대상이었던 부동산은 우리쪽에 고지 없이 상대방이 처분한 상황) Deep deep 빡이 쳤지만 뭐라도 잡아야겠다는 생각에, 그들이 가지고 있는 모든 유가증권에 대해 조사하기 시작했다. 알거지가 된 그들에게 남아있는 건, 현재 살고 있는 집의 보증금 2천만원.

3. 보증금 2천만원에 대한 질권을 설정하기로 결정. 합의 완료.

질권설정 대상이 되는 보증금이 걸려있는 집의 임대차계약서, 계약자의 주민등록초본(상세), 인감증명서 및 인감, 질권설정계약서(인터넷에 있는 표준서식 활용해도 됨) 준비 후, 직인날인 완료.

4. 질권설정계약서 사본을 보내, 주거하고 있는 집의 주인에게 내용증명으로 통지 완료.

이러한 일련의 과정을 겪었지만, 결국 투자계약서 상의 금전대차거래액의 15% 정도밖에 되는 보증밖에 받지 못했고 이 또한 집 주인이 보증금을 법원에 공탁으로 맡겨버리면 그 돈 또한 우리는 돌려받지 못하게 되는 리스크가 있다. 

또한 집 주인의 입장에서는, 괜히 1)분쟁의 여지가 있는 임차인과 그 임차인의 채권자간의 관계에 끼어들어 복잡한 상황에 휘말리게 된다는 점, 2) 보증금 반환할 때도 채권자에게 통지하거나 이전하지 않고, 임차인에게 반환 해 버리면 채권자에게 상환할 의무가 오히려 집 주인에게 발생한다는 점을 고려할 때 "굉장히 부정적인 사건"이 될 수밖에 없다.

하지만 민법 제349조에 따르면, 채권자는 채무자의 집 주인에게 통지나 승낙을 받는 절차만 거치면 질권설정이 가능하기 때문에 집 주인을 완전히 보호한다고 볼 수 없다고 해석된다. (통지로 끝나 버리는 상황)

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때문에 집 주인이 임차인과 전세계약을 맺거나 월세계약을 체결할 땐

"질권설정 동의"를 해주면 절!대! Never! 안된다!는 점 잊지 말자!

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+ 부록)

그럼에도 불구하고 이미 질권 설정 동의를 해 주어 버린 집주인은..................................................후 (아마 있을 듯)

반드시! 계약금 또는 보증금 반환을 임차인에게 바로 해 주지 말고,

   질권설정자인 은행이나 임차인의 채권자에게 해서

피해를 보는 일이 없도록 해야한다! 꼭! 

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* 다음 포스팅은, 

  질권에 대한 나의 지식이 또 다른 부동산 거래(부천 아이파크)에서 도움이 됐던 SSul.

2020/04/04 - [부린이의 부동산 공부] - #2. 임대인은 왜 전세자금대출 동의에 부정적인가 (feat. 근저당권 vs. 질권)

#2. 임대인은 왜 전세자금대출 동의에 부정적인가 (feat. 근저당권 vs. 질권)

** 오늘의 피카츄백만볼트의 생각 : 모르면 공부하고, 특히 금전거래는 더 많이 공부하자.  끝.