신생아 특공(특별공급) 및 특례 대출 정리 (ft. 2주택자, 1주택자 case) - 6~9억원 아파트 매매가 상승

안녕하세요, 피카츄백만볼트입니다.

오늘은 2023. 8. 29에 발표한 국토교통부의 "저출산 극복을 위한 주거지원 방안"에 대해 알아보고자 해요. 아마 부읽남이나 슈카월드 등 유명 유툽 채널에서든, 부동산 인플루언서들을 통해 많이 들으셨을 거라 생각하는데.. 저는 23년생 둘째가 있기에 좀 더 저의 상황에 맞는 부동산 전략을 쌓기 위해 저에게 필요한 내용 발췌 + 앞으로의 부동산 가격 예상 등으로 포스팅 해 보고자 합니다.

하여, 오늘의 주제는 "지피지기면 백전백승"

나의 현재 상황

1) 남편 명의로 아파트 1채, 내 명의로 아파트 1채가 있는 2주택자임 (설령, 내 명의는 매매가 많이 하락했음에도 불구)

2) 조정지역으로 묶이기 전에 매매했고 (실거주 의무 없음), 2채 모두 2년 넘게 보유했으므로 양도차익 소득세 없음. 

3) 서울로 갈아타기를 하고 싶은데, 청약도 1주택자까지만 가능(부부 합산)하고 전세대출도 1주택자까지만 가능

4) 궁금증 : 손해를 보지 않은 남편명의 아파트를 팔고, 1주택자 유지한채 대출 풀로 받아서 서울로 들어올 수 있는지?

5) 알아보아야 할 점

• 1주택자 대환 대출의 의미는 무엇이고, 저리로 대출해 주는 아파트 가액이 공시가격인가 KB시세인가?
• 결론) KB시세로 보여지고, 대환대출이기 때문에 1주택자 신용대출 → 특례 갈아타기가 어려울 듯

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추진배경 : '23. 6월 출산율 역대 최저 0.7명

혼인도 출산도 하지 않는 상황 - 아이 낳지 않는 것이 당연한 사회가 됨

중점과제 : 결혼보다 출산 장려로 정책 강화

출산가구 주택 공급 - 민간분양

나는 공공분양이나 공공임대보다 민간분양을 선호하는 출산가구이므로, 민간분양 위주로 알아보고자 함

• 입주자 모집 공고일로부터 2년 이내 임신, 출산이 증명되는 경우 우선공급 → 과제별 추진일정을 보면, 주택기금과 소관 "주택공급규칙 개정과 생초/신혼특공 지침 개정"이 '24. 3월부터이니, 그 후 입주자 모집 공고가 나오는 민간분양을 보면 23년생 또는 (시기가 빠르면) 22년 하반기 출생아도 가능할 것 같음.
• 민간분양 신생아 우선공급 신설 부분

• 도시근로자 월평균소득 160% 이하에는 해당되지만, 2주택자이므로 청약 불가. 고로 이건 pass

출산가구 금융지원 강화

 전세는 살고 싶지 않다. 어짜피 둘이 계속 번다면, 적정한 수준에서 아파트 구입을 하고 싶다. 그럼 신생아 특례 구입자금 대출에 대해 살펴봐야지.

대출신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 가구('23년 출생아부터 적용)라는 조건에서, "무주택 가구" 단서 때문에 pass.

하나 궁금한건 대환은 '1주택 가구 허용을 검토하되' 라는 말이 기존 1주택자가 갈아타기 할 때, 대출 갈아타기를 위한 대출(상환대출)을 가능하게 해 준다는 것인데.. 이 말은, 기존에 대출없이 1주택자인 경우엔 대출이 아예 불가능한건가? - 불가능

나의 경우 신용대출 받아 주거비용을 해결했기에, 다른 카테고리라서 대환대출은 더더욱 안된다고 한다. - 후..

좋다 말았네.. 끄응ㅠ

결국 우리부부는 부천에 있는 아파트 가액이 오르면 타이밍 봐서 팔고, 현금을 잘 가지고 있다가 서울외곽이라도 매물 좋은게 나오면 줍줍 하는게 최선의 방안이라고 본다.

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부읽남의 생각) 이 정책이 과연 효과가 있을 것인가?

오, 청약제도도 유리해졌네? 해서 집 사야겠다. 애 낳아야겠네? 하는 사람들이 많을까?하는 질문을 던져봅니다. (정책이 바꼈다고 갑자기 결혼해서 아이를 낳아야겠다.. 라는 사람은 많이 없을 것 같다고 판단하는 것 같아요)

BUT 나랑 와이프는 어짜피 낳을 생각이었어!! 혹은 어짜피 올해 태어날 아이가 딱 타이밍 좋게 신생아 특례 대상이네?! 하는 경우는 완전 천재일우의 기회일 것 같아요. 

So, 부읽남의 생각은, "저출산 대책보다 부동산 대책으로 보는게 맞을 것"이라고 결론을 내립니다. 더불어 신혼부부 소득제한이 높아졌는데, 높아진 1.3억도 낮다고 볼 수 있지만, 그 보다 기존 기준은 너무 낮았다는 평가에요. 결국, 높아진 소득기준으로 청약이나 특례 대상자가 증가할 것이고, 

더 낮은 대출이자로 더 가액이 비싼 좋은 아파트를 구매할 수 있기 때문에, 이는 시중에 낮은 비용인 이자로 유동성이 부동산 시장에 공급될 것이고, 결국 이것이 부동산 가격상승 요인이 된다는 예측입니다.

또한 저리의 전세대출 공급도 시장에는 가격 상승 요인이 된다! 라는게 부읽남의 생각입니다.

최종결론

정부는 이거 안하면 방법있어? 논리라서, 수혜를 받을 9억원대 이하 아파트들의 가격대가 상승할 것이라고 확신해요. 서울에는 9억원 미만이 많이 없겠지만, 수도권만 해도 매물들이 많기 때문에 순환되면서 다른 가격대도 영향을 받을 거라 봐요. 특히 6억 안팎의 아파트가 수혜를 보지 않을까?라는게 결론이었습니다.