21번째 발표한, 617 부동산대책 주요내용, 시행일, 조정지역은? (ft. 결국 서울 집값은 오른다)

안녕하세요, 피카츄백만볼트입니다.

오늘은 어제 발표한 문재인 정부의 21번째 부동산 규제정책인, 617 부동산대책에 대해 (저도 공부할겸) 핵심내용만 정리해 보고자 합니다.

제가 참고한 자료는,

1) 정부 보도자료, (링크 클릭하면 국토부로 연결되어욤)

https://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?lcmspage=1&id=95084016

보도자료 | 국토교통부

2) 부동산읽어주는남자, 부읽남 정태익 대표 유튜브 방송,

3) CBS라디오 <김현정의 뉴스쇼> (ft. 인터뷰이는 국토부 주택토지실장 김흥진) 입니다.

---

가장 궁금했던 포인트 위주로, 아래와 같은 흐름으로 포스팅 하려고 하니 참고 해 주세욤 :)

• (도입) 617부동산대책 배경 및 대응방안 요약
• 1) 그래서 투기과열지역과 조정지역이 어디까지 포함되었는데?, 
• 2) 포함되면 뭐가 바뀌는데?,
• 3) 그럼 이 규제정책 시행일은 언제인데?,
• 4) 예상되는 결과는 무엇인데? (정부의 취지와 이를 바라보는 부동산 전문가들의 시각),
• 5) 개인적인 소견

---

#1. 617 부동산대책이 나오게 된 배경

•  (정부가 판단하기로) 5월까지 서울 및 일부 지역이 안정세를 유지하였지만, 역대 최저수준 금리와 급격히 증가하는 유동성에 따라 투기 수요의 주택시장 유입가능성이 큰 상황에서 불안요인 증폭. 서울 고가 및 재건축주택의 상승압력 가시화. 

       *(근거지표) 자금유동성을 나타내는 M1/M2 비율이 33.15%로 역대 최고를 기록

#2. 617 정책 대응방안

정부 보도자료 발췌

출처: 신문기사 그래픽

#3. 투기과열지구와 조정대상지역은 어디인가?

정부 보도자료 표에서, 이번에 새로 투기과열지구와 조정대상지역으로 들어간 부분을 체크해봤어요. 

이번에 의아했던 건, 경기도 전지역이 일부를 제외하고 조정대상 지역으로 들어갔는데요. 골드라인(9호선) 때문이라도 발전가능성이 높고 접근이 좋은 경기도 김포가 조정대상지역에서 제외된 부분입니다. 

그래서 짤들이 돌아다닌다고 하죠. 이런거요.

보도자료에 들어있는 지도입니다. 뭐 거의 다 지정됐네요.

#4. 투기과열지구나 조정대상지역에 포함되면 무엇이 바뀌는가?

1) 금융부분

출처: 정부 보도자료

우선 금융부분입니다.

대부분의 서민들은 현금부자가 아닌 이상, 주택신규 구입시 거의 다 주택담보대출(주담대)를 받고 있는데요. 

무주택자여도 주택 가격(9억 초과, 이하)에 따라 주담대 비율의 차등이 있고 (기존대비 한도 하향), 1주택자 그리고 2주택이상 보유자인 경우는 주담대가 금지됩니다.

이는 가계대출뿐만 아니라, 사업자대출도 마찬가지로 적용됩니다.

* 여기서 잠깐, 용어정리 하고 갈게요.

DTI : Debt to Income; 소득(income)대비 부채(debt)비율. 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다. 그래서 소득을 적게 신고한 자영업자나, 상환능력은 있지만 현재 소득이 없는 은퇴자의 경우 불리하게 적용될 수 있다.

LTV : Loan to Value ratio; 주택을 담보로 돈을 빌릴 때(loan) 인정되는 자산가치(value)의 비율로, 은행에 주택을 담보로 대출을 해 줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능한도를 말한다.

2) 세제, 정비사업 부분

출처: 정부 보도자료

다음은 세제, 정비사업 부분입니다. 왼쪽이 조정대상지역이고 오른쪽이 투기과열지구에 해당하는 내용입니다.

지금까지 보유기간이 길면 길수록 양도세 감면해 주는 효과가 있었는데요. 이번 617대책에서는 장기특별공제를 배제했습니다. 다주택자는 양도세를 중과 (2주택자 +10%p, 3주택자 +20%p)한다고 발표했구요.

종부세 또한 추가로 과세한다고 발표했지만, 양도세 중과대비 보유세 중과는 효과가 미미할 것으로 보여집니다.

투기과열지구에서는 재건축/재개발 조합원 지위양도나 분양권 전매제한을 걸어놔서 투기수요를 잡으려는 취지가 보입니다.

3) 전매제한 및 기타부분 (왼쪽이 조정대상, 오른쪽이 투기과열지구)

#4. 정책효력은 언제 발생? (ft. 시행일은 6/19일)

출처: 부읽남 유튜브

이 617 부동산 대책 효력 발생일은 2020. 6. 19일입니다. 즉, 6/18인 오늘까지 계약서를 쓰고 계약금을 입금한 부동산 계약분까지는 종전의 규제를 받는거죠. (LTV, DTI 등)

즉, 잔금을 아직 안치루셨더라도 이미 계약서를 쓰고 거래 신고가 들어간 분들은 이번 617규제를 받지 않는다고 생각하시면 될 것 같아요.

그래서 부읽남 정태익 대표님은 이렇게 한줄 평을 했어요. "이미 버스를 타신 분들은 축하하고, 아직 버스를 못 탄 분들께는 죄송한 마음이다." 라구요. (아.. 쓰읍 ㅠ-ㅠ)

#5. 617 부동산대책 발표 후, 예상되는 결과는?

• Back to Seoul : 경기지역도 조정지역으로 묶여버렸으면, 결국은 서울로 다시 회기한다. 서울 집값 상승 부앙
• 단기조정, 하지만 공급이 해결되지 않으면 결국 아파트 값은 우상향한다. 가장 큰 문제점은, 좋은 집에 대한 수요보다 공급이 음청 부족한 것 

#6-1. 소견① : 아니 왜 보유세는 안올리고, 자꾸 양도세만 건드는거지?

 사실 어제 617 부동산대책에 대한 여러 유튜버들의 의견을 라이브로 듣고, 궁금했던 건 "부동산 투기수요 잡겠다면서, 다주택자들 보유세는 왜 안올리는거지? 다주택자 보유세 강화하면 투기꾼 잡는데 제일 쉬운 방법이 될텐데" 였습니다.

근데, 딱! "김현정의 뉴스쇼에서 김흥진 국토부 주택토지실장"을 인터뷰한 내용이 이 부분이 나오더군요.

발췌 정리해 보면,  "다주택자에 대한 보유세도 지난번 12.16대책을 통해서 인상하겠다는 안을 발표했는데, 지난 20대 국회가 종료가 되면서 그 비준이 이루어지지 않아, 21대 국회가 새로 개원을 했으니 종부세 세율을 인상하는 안이 곧 처리가 될 것이다. 또 이렇게 과표가 되는 공시가격에 대해서도 지속적으로 현실화율을 높이는 작업을 하고 있으니 보유 부담은 지속적으로 높아질 것으로 기대하고 있다." 고 국토부 주택토지실장은 언급했습니다.

 >> 뭐.. 조만간 보유세 중과에 대한 후속조치도 나올 수 있을 것 같습니다. 특히, 민주당이 절대 과반을 차지하고 있으니 또 당파싸움으로 비준이 안되고 지나갈 개연성은 더 낮아지겠죠.

#6-2. 소견② : 부동산 상승원인은 "좋은 집에 대한 공급 부족이 아닌가? 왜 공급을 늘리진 않지?"

 또한 항상 궁금했던 점은, "좋은 지역"에 있는 "좋은 아파트"에서 살고싶어하는 수요가 늘어나기 때문에 좋은 지역이라고 불리우는 "수도권"의 "신축 아파트" 값이 너무나 급등하고 있는 상황인데, 왜 정부는 자꾸 공급부분 문제를 해소하려 하지 않을까? 였습니다.

 여기에 대한 답변 또한 김현정의 뉴스쇼에 나옵니다. 

 주택토지실장의 답변은,  "서울 아파트 공급물량을 보면, 지난 10년간 한 3만 4000호 정도가 공급되었는데, 2020년은 현재 5만 3000호 정도가 공급이 되고 있고. 향후 3년간은 연 평균 4만 5000호 정도 공급될 것으로 봐서 평년보다 1만호 정도 입주물량이 많을 것 같다. "

>> 여기선 정부가 아직도 포인트를 잘못 짚고 있는 것 같아요. 그냥 서울지역에 아파트 공급이 아니고, "인프라가 좀 더 깔린 살기 좋은 곳"에 대한 빌라, 임대아파트, 주택 등의 수요가 아닌 "(한쿡 사람들이 특히 좋아하는) 신축 아파트"에 대한 공급이 필요할 것 같은데, 아직도 동상이몽의 단계인 것 같네요.